Wohnen Wohnbauförderung Salzburg - Versuch einer verständlichen Erklärung

Veröffentlicht am 31. Oktober 2014 | von Simon Hofbauer

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Wohnbauförderung in Salzburg – verständlich erklärt

Wohnbauförderungs-Modell Salzburg: Der Versuch einer verständlichen Erklärung

Die Debatte um Wohnbauförderung und Wohnbaufonds läuft in Salzburg seit einiger Zeit auf allen Kanälen. Oftmals werden die Begriffe Wohnbaufonds und Wohnbauförderung gleichbedeutend verwendet. Und auskennen tun sich langsam nur mehr jene, die sich mit dem Thema von Berufs wegen beschäftigen (müssen). Deshalb möchte ich hier den Versuch unternehmen den Stand der Dinge vereinfacht aber dennoch nicht verkürzt darzustellen.

Wohnbaugeld, woher, von wem, wofür?

Ein Teil der Wohnbauförderung wird über den sog. Wohnbauförderungsbeitrag finanziert. Dieser ist Teil der Sozialversicherungsbeiträge und schlägt mit einem Prozent der Lohn- bzw. Gehaltssumme zu Buche. Der Wohnbauförderungsbeitrag muss jeweils zur Hälfte von ArbeitgeberInnen und ArbeitnehmerInnen geleistet werden. Auf deinem Lohn-/Gehaltszettel findest du daher 0,5% Wohnbauförderungsbeitrag. Das auf diese Weise eingenommene Steuergeld wird über den Finanzausgleich an die Bundesländer verteilt. Für das Bundesland Salzburg springen dabei derzeit rund 112 Millionen Euro jährlich raus. In Salzburg wurde und wird dieses Geld ausschließlich zweckgewidmet für die Wohnbauförderung verwendet (was nicht in allen Bundesländern so ist, aber das ist eine andere Geschichte).

Modell Wohnbaufonds – das Land als Bank

Die Idee hinter dem Wohnbaufonds war folgende: das Land Salzburg macht das, was sonst eigentlich eine Bank macht, es verleiht Geld. Und das zu günstigeren Konditionen als eine Bank. Für die gemeinnützigen Wohnbauträger und HäuselbauerInnen war das zu Zeiten hoher Zinsen ein gutes Geschäft, da das Land Darlehen mit 1,5% und Zinsgarantie vergeben hat. Die Förderung erfolgte vereinfacht gesagt über die Zinsdifferenz zu regulären Banken. Der Haken dabei: damit der Fonds Geld verleihen konnte, musste er zuerst selbst welches haben. Also hat man ihm die 112 Millionen Euro aus dem Wohnbauförderungsbeitrag gegeben. Da das aber nicht ausgereicht hat, um genügend Wohnungen zu bauen, musste mehr Geld her. Deshalb hat das Land selbst Darlehen mit Zinsen über 4% aufgenommen, um Darlehen mit 1,5% vergeben zu können. Und das jährlich in der Höhe von rund 100 Millionen Euro. Das war für das Land nicht nur kein rasend gutes Geschäft, sondern ließ auch den Schuldenberg rasant anwachsen. Mit der Zeit wuchsen natürlich auch die Rückflüsse an, weil die DarlehensnehmerInnen ja laufend Geld zurückzahlen. Auf diese Weise kamen zuletzt ca. 90 Millionen Euro zusammen, Tendenz noch ein paar Jahre steigend. Insgesamt konnten durch das „Modell Wohnbaufonds“ rund 300 Millionen Euro jährlich in die Wohnbauförderung fließen (112 Millionen Wohnbauförderungsbeitrag + 100 Millionen die die sich das Land selbst leihen muss + 90 Millionen Rückflüsse).

Wohnbaufonds als Schuldenturbo

Grundsätzlich ist die Idee des „Wohnbaufonds-Modells“ ja eine überaus charmante. Aber durch eine schlechte Umsetzung kann man selbst die beste Idee umbringen. Und so kam es, wie es kommen musste: Durch die zu schnelle Expansion des Fonds (jährlich +100 Millionen neue Schulden) sind die Verbindlichkeiten des Landes Salzburg für den Wohnbaufonds auf schwindelerregende 920 Millionen Euro geklettert. Und das in Form von endfälligen Darlehen. Das heißt, das Land zahlt jährlich nur die Zinsen zurück und muss am Ende der Laufzeit die gesamte Nominalsumme auf den Tisch legen. Und dafür wird in den kommenden Jahren einiges an Geld fällig. Alleine in der dieser Gesetzgebungsperiode (bis 2018) sind 490 Millionen Euro zurückzubezahlen (245 Mio. 2015, 125 Mio. 2016, 20 Mio. 2017, 100 Mio. 2018).
Hätte man den Fonds alleine durch die Rückflüsse plus Wohnbauförderungsbeitrag gespeist und langsamer wachsen lassen, hätten wir diese Probleme jetzt nicht und die Wohnbauförderung via Fonds wäre weiterhin kein Problem.

Das Transparenzproblem und die Spekulation

Auch an anderer Stelle wurde bei der Umsetzung des Wohnbaufonds schwer gepatzt. Denn Kontrolle war dort inexistent. Es gab keine Geschäftsordnung, keinen Aufsichtsrat, kein Vier-Augen-Prinzip, nicht einmal das Gründungsschriftstück wurde unterschrieben. Die Regelungen für den Wohnbaufonds wurden 2005 per Abänderungsantrag (!) erst in der Sitzung vom damaligen SPÖ-Klubvorsitzenden und späteren Landesfinanzreferenten David Brenner eingebracht. Es gab daher keinerlei Begutachtung und keine Möglichkeit eine so weitreichende gesetzliche Änderung eingehend zu prüfen. Die Verwaltung des Fondsvermögens lief in weiterer Folge über die Finanzabteilung des Landes. Dass dort mit Wohnbaugeldern Spekulationsgeschäfte rund um den Globus betrieben wurden, wundert eineN da auch schon nicht mehr. Kurz gesagt: keine Begutachtung, keine Kontrolle, dafür viel Spekulation.

Ein Weg aus der Schuldenspirale

Die Schulden des Wohnbaufonds, die Spekulationsverluste und auch die sonst sehr laxe Budgetdisziplin ließen den Gesamtschuldenstand des Bundeslands Salzburg auf sage und schreibe 2,2 Milliarden Euro anwachsen. Alleine an Zinsen werden dafür jährlich 64 Millionen Euro fällig – mehr als wir für die Kinderbetreuung ausgeben und doppelt so viel wie das gesamte Kultur-Budget!

Jetzt bin ich sicher nicht der Ansicht, dass Sparen das Primat der Politik sein sollte. Nur wenn die Schuldenlast zu groß wird, dann engt sich der Handlungsspielraum gewaltig ein, zumal die Bundesländer einnahmenseitig kaum Möglichkeiten haben. Und noch mehr Schulden sind dann auch kein Ausweg mehr. Deswegen führt EIN Weg raus aus der Schuldenspirale über die Umstellung der Wohnbauförderung – also weg vom Fonds-Modell hin zu einem Zuschuss-Modell.

Die Wohnbauförderung NEU – Zuschüsse statt Darlehen

Die Idee der neuen Förderung ist folgende: das Land leiht den gemeinnützigen Wohnbauträgern und HäuslbauerInnen nicht mehr die gesamte Finanzierungssumme, also 100%, sondern vergibt einmalige, nichtrückzahlbare Zuschüsse in der Höhe von rund 20% der Gesamtkosten. Damit braucht das Land Salzburg um fünf Mal weniger Liquidität für die gleiche Finanzierungssumme. Bei beiden Modellen schenkt das Land in etwa gleich viel Geld her.

Daher wurde auch öfter davon gesprochen, dass das Zuschussmodell ein „Hebel“ sei: Denn insgesamt steckt das Land nur einen Bruchteil der vorigen Summe in die Wohnbauförderung, ermöglicht damit aber dieselbe Bauleistung. Weil von Landesseite ja nicht mehr 100% der Gesamtkosten kommen, sondern nur mehr 20%, dafür muss aber nichts mehr zurückgezahlt werden. Der Nachteil dabei: Die restlichen 80% müssen nun wieder über eine normale Bank finanziert werden. Das ist derzeit kein Problem, da die Zinsen im Keller und deswegen Wohnbaudarlehen am freien Markt ebenfalls für 1,5% (wie früher beim Land) oder darunter zu haben sind. Das muss aber nicht ewig so bleiben. Wie die Zinsen in 15 oder 20 Jahren aussehen, ist heute nicht seriös zu prognostizieren. Das Risiko dafür trägt jetzt nicht mehr das Land. Das kann man natürlich kritisieren. Bessere Ideen, wie wir mit weniger Geld mehr Bauen können und gleichzeitig die Schulden zurückzahlen können, gab es jedenfalls bisher noch nicht.

PS: Viele werden jetzt einwenden, dass der Teufel wie immer im Detail steckt. Das stimmt natürlich. Daher werde ich mich auch den Details in einem eigenen Beitrag ausführlicher widmen. Stay tuned.

Simon Hofbauer

Über Simon Hofbauer

Landtagsabgeordneter, stv. Klubobmann - Sprecher für Bildung, Wissenschaft und Forschung, Jugend, Kunst und Kultur, Sicherheit, Verfassung, Demokratie und Föderalismus

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